Underhållsplan BRF – Fullständig Guide
- Kategorier: BRF, Energideklaration, Underhållsplan
Innehållsförteckning
Vad är en underhållsplan?
En underhållsplan är en flerårig plan (vanligen 50 år) som beskriver fastighetens komponenter, deras nuvarande skick, bedömd livslängd, rekommenderade åtgärder samt kostnader och tidpunkter. Planen används för att:
- Styrka långsiktig ekonomi (avgifter, reserveringar, lån).
- Minimera driftstörningar och akuta fel.
- Säkerställa regelefterlevnad (t.ex. ventilationskontroll, energikrav).
- Underlätta upphandling och projektstyrning.
Varför behöver en BRF en underhållsplan?
En underhållsplan gör det möjligt att jämna ut kostnader över tid och undvika toppar som påverkar avgifterna.
Högre boendetrygghet & fastighetsvärde: Proaktivt underhåll ger färre skador och högre värdering vid omförhandlingar och försäljning.
Energieffektivisering: En uppdaterad plan hjälper er att integrera åtgärder som sänker energiförbrukning och driftkostnader (belysning, ventilation, styrning, isolering, solceller).
Bättre beslutsunderlag: Med aktuell Statusbesiktning och Energideklaration kopplas verkliga behov till rätt åtgärder.
Så tar ni fram en hållbar underhållsplan – steg för steg
Steg 1: Inventering & komponentregister
Kartlägg fastighetens alla större komponenter (tak, fasad, fönster, installationer, hiss, garage, stammar, balkonger, gård, brand- och säkerhetsutrustning m.m.).
Steg 2: Datainsamling
- Genomför en Statusbesiktning för att objektivt bedöma skick och risker.
- Samla driftdata: felhistorik, serviceprotokoll, OVK-protokoll, hissjournal, tak- och fasadbesiktningar.
- Hämta energidata och senaste Energideklaration.
Steg 3: Bedöm livslängd & åtgärdsbehov
Ange nuvarande skick (1–5), återstående livslängd, risk för följdskador, samt rekommenderad åtgärdstyp (underhåll, reparation, utbyte).
Steg 4: Kostnadsättning & tidsplan
Upprätta en flerårsprognos (50 år) med år–åtgärd–kostnad. Låt poster för myndighetskrav (t.ex. OVK) ha fasta intervaller.
Steg 5: Prioriteringsmatris
Poängsätt åtgärder efter risk, myndighetskrav, energi/ROI och boendemiljö. Se exempel i avsnittet om prioritering.
Steg 6: Budget & finansiering
Skapa årlig och ackumulerad budget. Beakta LCC (Life Cycle Cost) för att räkna hem energieffektivare alternativ.
Steg 7: Besluta & kommunicera
Presentera planen för styrelse och medlemmar. Förankra större projekt tidigt.
Steg 8: Uppföljning & uppdatering
Uppdatera planen minst årligen, samt efter större åtgärder eller besiktningar.
Prioritering och beslutsstöd – så arbetar vi i Planima
I stället för manuella A/B/C-prioriteringar använder vi Planima – ett digitalt, lättanvänt och branschanpassat verktyg för underhållsplanering. Det ger styrelsen full överblick, säkra beslutsunderlag och en proaktiv arbetsmetod.
Varför Planima?
Här är några av de största fördelarna med Planima för en underhållsplan:
- Bättre överblick och kontroll: Du får en samlad och tydlig översikt över fastigheternas status, underhållsbehov och kostnader, både på kort och lång sikt.
- Proaktiv planering: Verktyget hjälper dig att gå från reaktivt (akuta reparationer) till proaktivt underhåll. Detta leder till lägre underhållskostnader och undviker obehagliga överraskningar.
- Effektiv budgetering och beslutsunderlag: Du har alltid korrekt underlag för beslut och budgetering, vilket gör att du kan planera stora investeringar i god tid. Det finns funktioner för automatisk indexuppräkning av kostnader.
- Samordningsvinster: Med smarta funktioner (som Samordningsvyn) kan du snabbt hitta lönsamma möjligheter att samordna underhållsåtgärder på en eller flera fastigheter, vilket sparar tid och pengar.
- Enkelt att arbeta med: Planima är utformat för att vara lättanvänt, även för de som inte är experter på fastighetsförvaltning (till exempel bostadsrättsstyrelser).
- Levande dokument: Underhållsplanen är ett levande dokument som enkelt kan uppdateras och justeras löpande. Alla ändringar och historik sparas, vilket minskar personberoende och underlättar överlämning till nya medarbetare/styrelser.
- Samarbete: Det underlättar samarbete eftersom planen finns tillgänglig online för alla som behöver den.
- Inbyggda funktioner: Verktyget har ofta färdiga förslag på vanliga underhållsåtgärder med tillhörande prislistor (Planima-priser™) och intervaller, vilket förenklar och snabbar upp planeringen
Planima är bra för en underhållsplan av flera anledningar, framför allt eftersom det är ett digitalt, enkelt och effektivt planeringsverktyg speciellt utvecklat för fastighetsförvaltning och underhållsplanering.
Kort sagt: Planima gör underhållsplaneringen smartare, snabbare och mer kostnadseffektiv, samtidigt som du får full koll på fastigheternas framtida behov.
Vanliga misstag – och enkla lösningar
- Planen uppdateras inte: Boka in en årlig revision i styrelsens årshjul.
- För lite fakta: Beställ en Statusbesiktning – då blir besluten enklare.
- Missar energivinster: Koppla in Energideklaration och lägg in åtgärder i planen.
- Skjuter upp till det blir akut: Använd prioriteringslistan och håll den levande.
- Otydlig kommunikation: Skicka kort info före/efter större åtgärder.
- Tittar bara på inköpspris: Räkna LCC – då ser ni helhetskostnaden.
FAQ - Vanliga frågor
Hur ofta ska planen uppdateras?
- Minst en gång per år och alltid efter större åtgärder.
Hur lång tidshorisont ska vi ha?
- Vi rekommenderar en underhållsplan som sträcker sig över 50 år.
Vad kostar det att ta fram en plan?
- Beror på storlek och hur mycket data som finns. Kostnaden vägs ofta upp av färre akuta fel och bättre beslut.
Måste energiposter vara med?
- Rekommenderas varmt. Koppla åtgärder och besparingar till Energideklaration så ser ni ROI.
Skillnaden mellan Statusbesiktning och Underhållsplan?
- Statusbesiktning = nuläget (skick/risk).
- Underhållsplan = vad ni gör, när och vad det kostar.
